ดีลน็อคดาวน์ ยื้อชีวิต อสังหาฯ เทียบชั้นเชิงกลยุทธ์รอด ใครคือแมวเก้าชีวิต?

โควิด-19 เปลี่ยนเกม อสังหาฯ จากเดินหน้าโกยยอดขาย เป็นหยุดลงทุนพับแผน เทหน้าตักสต็อกเก่า ขายขาดทุน-เร่งโอน โกยเงินสดพยุงชีวิตธุรกิจ หมด “ยุคทอง” คอนโด ปรับฐานสู่ที่อยู่อาศัย ยุคโตมั่นคง..!!

การหยุดกิจกรรมทางธุรกิจเพื่อสกัดกั้นการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) ไม่เพียงสินค้าฟุ่มเฟือยที่ถูกผู้บริโภคคิดถึงเป็นลำดับสุดท้าย สินค้าคงทนอย่าง“ที่อยู่อาศัย”ไม่ว่าจะเป็นบ้านและคอนโดมิเนียม เพิ่งยังเผชิญวิกฤติซัพพลายล้นตลาดในบางทำเล จนทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องงัดยาแรงคุมเข้มสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Loan to Value- LTV) สกัดกำลังซื้อและการเปิดตัวโครงการตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา 

อาการเก่ายังไม่จะโผล่พ้นน้ำ โควิด-19 เป็นอีกมหาพายุที่ปิดโอกาสโต ทำให้นักวิเคราะห์ประเมินว่า ในปี 2563 “กลุ่มหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์” จะมีกำไรรวมต่ำสุดในรอบ 7 ปี หลายรายยังกำลังเผชิญกับสภาพคล่องติดขัด จนต้องวิ่งหาแหล่งเงินทุน ปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯทำได้ดีที่สุดก็เพียงประคองให้ไม่ป่วยหนักจากการช็อกตลาด และนำสต็อกและสินทรัพย์ มาผันเป็นกระแสเงินสดหล่อเลี้ยงธุรกิจให้อยู่รอด 

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด หรือ เทอร์ร่า บีเคเค ผู้ให้บริการมาร์เก็ตเพลส และข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ เปิดเผยสถานการณ์อสังหาฯภายใต้โควิด-19 ว่า ภาพรวมสต็อกคงค้างทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบจากสิ้นปี 2562 ประมาณ 60,000 ยูนิต ขณะที่ในปี 2563 คาดการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเหลือ 40,000 ยูนิต จากเดิมที่มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 อยู่ที่ 97,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ จากค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ประมาณ 8-90,000 หมื่นยูนิต น่าจะลดลงเหลือ 70,000 ยูนิตในปี 2563 

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า เมื่อนักพัฒนา อสังหาฯ หยุดและชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จะทำให้ตลาดอสังหาฯน่าจะกลับสู่ภาวะสมดุลในไม่ช้า

“ปี 2563 หากไม่มีโควิดนักพัฒนาอสังหาฯ ทุกรายอาจจะยังเห็นแค่ภาพลวงตายังคงเปิดตัวโครงการต่อเนื่องตามแผน แต่เมื่อมีโควิดจึงมาเบรกจึงทำให้ตลาดไม่เพิ่มซัพพลาย จึงเป็นช่วงที่ล้างไพ่สต็อกเก่า เพื่อประคองสถานการณ์ นำกระแสเงินสดมารันธุรกิจต่อ และเริ่มนับหนึ่งใหม่ในปี 2564”

แนวทางที่นักพัฒนาอสังหาฯ บริหารธุรกิจภายใต้โควิด จึงเน้นการระบายสต็อกเก่าด้วยการส่งแคมเปญเดือด รวมถึงชะลอเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ต้องการกระแสเงินสดเข้ามาหมุน จึงต้องเริ่มนำสต็อกคงค้างมาลดราคาไม่ต่ำกว่า 20% จนถึง 40% บางรายยอมเฉือนกำไร ลดต่ำกว่าทุนจนถึงยอมขาดทุน เพื่อนำกระแสเงินสดมาหมุนเวียนในธุรกิจ

**เทียบชั้นเชิงกลยุทธ์รอด

ใครคือแมวเก้าชีวิต?

สำหรับแคมเปญการลดราคาที่เปิดตลาดก่อน คือ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ลดราคาอสังหาฯ 10-20% จาก 62 โครงการทั้งแนวราบและคอนโด รวมถึงผ่อนให้ 24 เดือน ตามมาด้วย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ลดราคาสูงสุด มากกว่า 50 % ซึ่งอาจจะเป็นบางห้องบางมุม อาจจะเป็นคอนโดหลุดดาวน์ ทำให้ลดราคาได้มาก หรือหากเป็นห้องที่ต้องคืนเงินดาวน์ให้ลูกค้า ก็ต้องยอมขายขาดทุน รวมถึงอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) รวมถึงรายอื่นๆ ตามมา

“สิ่งที่ทุกรายมีไม่แตกต่างกันคือ การลดราคาไม่ต่ำกว่า 20-30% ก็เท่ากับว่าทุกรายยอมลดกำไรจนถึงยอมขาดทุน แต่สิ่งที่เพิ่มเติมที่แต่ละรายจะเฉือนกันเพิ่มขึ้นคือการฟรีโอน และการอยู่ฟรีผ่อนให้ในช่วง 2-3 ปีแรก ซึ่งแสนสิริเปิดแคมเปญอยู่ฟรี 2 ปี ขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ล่าสุดให้อยู่ฟรี 3 ปี”

หากวิเคราะห์ลงลึกถึงบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากโควิดมากที่สุด คือกลุ่มที่บริหารงานด้วยกระแสเงินสด หากไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เข้ามา เริ่มส่งผลกระทบต่อธุรกิจ เช่น แสนสิริ มีการบริหารงานด้วยกระแสเงินสด แต่แสนสิริ ปรับตัวเร็ว ผ่านทั้งยุคต้มยำกุ้ง และแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส ซึ่งได้รับผลกระทบไม่น้อยแต่รอดมาได้ กลายเป็นบทเรียนการปรับตัว “เป็นแมวเก้าชีวิต” พลิกเกมและปรับตัวว่องไวในภาวะวิกฤติ หลังจากไปเปิดตัวแทนสำนักงานขายในต่างประเทศ จึงเห็นสัญญาณเศรษฐกิจถดถอยก็ปิดสำนักงานทันที ตามมาด้วยการออกตัวลดราคารายแรก ได้เปรียบจากแบรนด์อยู่มานาน มีการวางโครงสร้างแหล่งที่มาของการเงินที่หลากหลายกระจายความเสี่ยง และหาพันธมิตรร่วมทุน เช่น การร่วมทุนกับ บีทีเอส

หากเทียบกับอนันดาฯ ซึ่งเป็นรายที่บริหารด้วยกระแสเงินสดไม่แตกต่างกัน แต่ใช้เอเจนซี่ในต่างประเทศ ปี 2563 เป็นปีที่มีหลายโครงการกำลังสร้างเสร็จรอโอน จึงมียอดขายรถรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) อยู่ที่ 12,379 ล้านบาท สัดส่วน 56% ของเป้าหมายรายได้ในปี 2563 แต่ลูกค้าในต่างประเทศหลายรายที่มาโอนไม่ได้ โดยเฉพาะกลยุทธ์ที่ผ่านมามีต้นทุนการซื้อที่ดินที่สูง เพราะชูจุดขายติดรถไฟฟ้า จึงทำให้เป็นรายที่ค่อนข้างได้รับผลกระทบเช่นกัน

“แม้ทุกรายจะทำสงครามลดราคาแข่งขันกัน แบรนด์ที่อยู่มานาน ผ่านบทเรียนวิกฤติอาจจะปรับตัวและวางกลยุทธ์ให้พ้นวิกฤติได้ดีกว่า มีแบรนด์ ทำให้ผู้บริโภคจะเชื่อถือ เมื่อลดราคาจึงได้รับความสนใจในแบรนด์มากกว่าแบรนด์ที่เกิดหลัง”

ขณะที่แบรนด์ที่บริหารงานอย่างอนุรักษ์นิยม (คอนเซอร์เวทีฟ) ไม่ได้พึ่งพากระแสเงินสด อย่าง บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เป็นต้นแบบอยู่ในธุรกิจอสังหาฯ มานานจึงเข้าใจตลาด จึงไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติ เพราะที่ผ่านมาเติบโตตามกำไร และมีเงินคลังสูงทำให้โครงสร้างการเงินแข็งแกร่ง แม้ตลาดชะงักแต่ธุรกิจยังรันได้ต่อเนื่อง

ด้านภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เหมาะสมที่จะเป็นนักพัฒนากำไรสูงสุดตลอดกาล ยิ่งในภาวะวิกฤติสะท้อนถึงการอ่านเกมขาด ไม่เปิดตัวโครงการคอนโดจำนวนมาก ที่สำคัญไม่ชิงซื้อที่ดินราคาสูงถึง 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว)

ตามคำพูดที่เคยให้สัมภาษณ์ไว้ผ่านสื่อของอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้ง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ “ผมไม่รู้ว่าคุณไปแย่งซื้อที่ดินใจตร.ว.ละ 2-3 ล้านไปได้ยังไง ขุดไปเจอทองหรือ”

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *